「ローンは終わったから、住居費はもう心配ない」
「ニュースで見た『老後2000万円』は、自分たちに当てはまるのだろうか」
このような不安をお持ちではありませんか。屋根や外壁の見積もりを取ってみると、持ち家にも思いのほか費用がかかると気づきます。
持ち家の夫婦の老後の生活費は、実際の平均で月26.4万円です。屋根・外壁などの修繕積立を足すと、月約28万円が基準になります。年金の手取りが月19.2万円なら、毎月約7.2万円の不足です。
そこで本記事では、以下の内容を最新の統計から整理し、自分たちの数字で「何歳まで持つか」を計算できるように解説します。
- 最低限・平均・ゆとりの3つの生活費と、実際の内訳
- 持ち家ならではの住居費と、屋根・外壁などの特別支出
- 年金・退職金・貯蓄から「何歳まで持つか」を出す3ステップ
- 不足が見えたときの5つの備え
ご自身の年金額や貯蓄額に置き換えながら、読み進めてください。
持ち家がある夫婦の老後生活費はいくら？平均・最低限・ゆとりの目安
老後の生活費には、最低限、実際の平均、ゆとりの3つの目安があります。
- 最低限の生活に必要な老後生活費の目安
- 平均的な老後生活費と支出の内訳
- ゆとりある生活に必要な老後生活費の目安
最低限の生活に必要な老後生活費の目安
夫婦2人で必要な最低日常生活費は、月23.9万円です。生命保険文化センターの「生活保障に関する調査」（2025年度）で、回答者が必要と考える額の平均です。年に直すと約287万円になります。
ただし、これは実際の支出ではなく、あくまで「必要と思う額」の平均です。持ち家か賃貸かの前提も、そろっていません。
年金の見込みが月22万円の夫婦なら、額面では最低限の水準にほぼ届きます。問題は手取りです。年金からは税金と社会保険料が引かれます。持ち家の修繕費は、別枠です。
平均的な老後生活費と支出の内訳
実際の支出は、総務省の家計調査（2025年平均）で分かります。65歳以上の夫婦のみの無職世帯の消費支出は、月26.4万円です。
| 費目 | 月額 |
|---|---|
| 食料 | 7.9万円 |
| 住居 | 1.8万円 |
| 光熱・水道 | 2.4万円 |
| 家具・家事用品、被服及び履物 | 1.7万円 |
| 保健医療 | 1.8万円 |
| 交通・通信 | 3.1万円 |
| 教養娯楽 | 2.7万円 |
| その他（交際費2.3万円、諸雑費2.2万円など） | 5.1万円 |
| 消費支出 合計 | 26.4万円 |
収入側を見ると、実収入は月25.4万円で、うち22.9万円が社会保障給付です。税金や社会保険料を引いた可処分所得は22.2万円で、月4.2万円の赤字になります。
この平均は持ち家と賃貸を合わせた数字ですが、高齢者のいる夫婦のみの世帯の87.6%は持ち家です（総務省「令和5年住宅・土地統計調査」）。ただ、屋根や外壁の大きな工事は、平均の中では薄まっています。修繕の積立は、別に足して考えます。
ゆとりある生活に必要な老後生活費の目安
ゆとりある老後生活費は、夫婦2人で月39.1万円が平均です。最低日常生活費の23.9万円に、ゆとりのための上乗せ15.2万円を足した額です（生命保険文化センター、2025年度）。
上乗せの使い道は、旅行やレジャーが59.5%で最も多く、日常生活費の充実が50.1%、趣味や教養が47.9%、身内とのつきあいが43.1%と続きます。年に直すと約469万円で、実際の消費支出より月12.7万円高い水準です。年金の手取りだけでは、届きません。
持ち家の夫婦が老後に負担する住居費の内訳
ローンを完済しても、持ち家には毎年、あるいは数年ごとにかかる費用があります。それが次の5項目です。
- 固定資産税・都市計画税
- 住宅の修繕費・リフォーム費用
- 火災保険料・地震保険料
- マンションの管理費・修繕積立金
- 住宅ローンの返済費用（残債がある場合）
固定資産税・都市計画税
固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の上限は0.3%です（総務省）。固定資産税の課税の基準は、土地・家屋の適正な時価です。
都市計画税は、原則として市街化区域内の土地と家屋にかかり、課税するかどうかも税率も市町村の条例で決まります。全国一律で0.3%とは限りません。
持っている限り、毎年かかります。退職して収入が減っても、ローンを完済しても、なくなりません。金額は納税通知書で分かる仕組みです。
住宅の修繕費・リフォーム費用
修繕費は、「いつ、何を直すか」の周期で考えると見通しが立ちます。住宅金融支援機構の「マイホーム維持管理の目安」（木造一戸建て）では、全面補修・取替えの目安が次のように示されています。
| 部位 | 全面補修・取替えの目安 |
|---|---|
| 外壁（窯業系サイディング） | 15〜20年位 |
| 屋根（金属板葺き） | 10〜15年位（3〜5年ごとに塗替え） |
| 屋根（化粧スレート） | 15〜30年位 |
| 雨どい（塩化ビニル製） | 7〜8年位 |
築15年の家は、外壁・屋根・雨どいの更新時期が重なり始める頃です。大きな工事は、月々の積立に直して見ておくと、家計が崩れにくくなります。1回あたりの金額は、特別支出の章で扱います。
火災保険料・地震保険料
火災保険料は、近年上昇傾向です。損害保険料率算出機構は、2023年6月に住宅総合保険の参考純率を全国平均で13.0%引き上げました。このとき、水災の料率は地域のリスクに応じて5つに細分化されました。
参考純率は保険会社が保険料を決める際の目安で、実際の商品の改定率とは異なります。
更新のたびに、水災補償が必要な地域か、保険金額が今の家に合っているか、地震保険を含めて補償に過不足がないかを確かめます。自動更新のまま放置するのは避けてください。
マンションの管理費・修繕積立金
マンションに住む場合は、ローンを完済しても管理費と修繕積立金が毎月かかります。国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」によると、1戸あたりの平均額は次のとおりです（駐車場使用料等からの充当分を含む）。
修繕積立金は月13,378円、管理費は月17,103円でした。合計は月30,481円、年に約36.6万円です。
充当分を除くと、修繕積立金は13,054円、管理費は11,503円で、合計は月約2.5万円です。一戸建てにお住まいの場合は、読み飛ばして構いません。
住宅ローンの返済費用（残債がある場合）
残債があれば、生活費に月々の返済額を足します。総務省の家計調査（貯蓄・負債編、2025年）によると、二人以上の世帯で、世帯主が60〜69歳の負債は平均234万円、70歳以上は平均81万円です。
退職金で一括返済するか、手元に資金を残すかを決める場面が来ます。残債・金利・手元の資金を並べて比べるのが出発点です。完済済みなら、0円で計算できます。
持ち家なし（賃貸）の夫婦の老後生活費との違い
賃貸に住み続ける夫婦は、家賃の分だけ生活費が上がります。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」では、借家の家賃は全国平均で月59,656円でした。一方、高齢夫婦無職世帯の住居費は、家計調査（2025年）で月17,739円です。差は約4.2万円で、月26.4万円の生活費に家賃を置き換えると、月約30万円前後になります。
年に直すと、家賃の上乗せは約50万円です。20年で約1,000万円、30年で約1,500万円になります。ただし、前提の違う数字を並べた概算です。
持ち家には家賃がない代わりに、税金・保険・修繕がかかります。維持費は家賃より軽くなる場合がありますが、修繕は別枠で用意しておく前提です。
持ち家の夫婦が老後に備えたい特別支出
毎月の生活費とは別に、まとまった出費が来ます。中心は、持ち家ならではの大規模修繕です。医療・介護と、冠婚葬祭も見ておきます。
- 屋根・外壁・給湯器などの大規模修繕費
- 医療費・介護費の目安
- 冠婚葬祭・お祝い費用の目安
屋根・外壁・給湯器などの大規模修繕費
屋根や外壁の工事は、1回で数十万円から数百万円かかります。住まいるダイヤルの見積事例（諸経費20%を含む）は次のとおりです。
| 工事 | 条件 | 総計 |
|---|---|---|
| 屋根の葺替え | 化粧スレート→金属屋根、屋根面積101㎡ | 約284万〜382万円 |
| 外壁の塗替え | モルタルリシン吹付→可とう形改修塗材、外壁面積125㎡ | 約85万〜116万円 |
どちらも処分費は別途で、屋根は下地の補修、外壁はひび割れの補修も別になります。事例はモデル住宅の参考値で、実際の金額は面積や劣化状況で変わります。
2つの工事を合わせると約369万〜498万円です。20年に1回と見れば、年約18〜25万円、月約1.5〜2.1万円の積立にあたります。
見積もりが事例と大きく違うときは、工事の内容を確認し、相見積もりを取ります。給湯器などの設備は、使用年数を見ながら別に見積もるのが現実的です。
介護に備えた手すりの取付けや段差の解消には、介護保険の住宅改修が使えます。支給限度基準額は20万円で、原則9割が支給されます。要支援・要介護の認定が前提です。
医療費・介護費の目安
医療費は、家計調査の高齢夫婦無職世帯で月17,941円、年に約21.5万円かかります。窓口負担は、70〜74歳が原則2割、75歳以上が原則1割で、現役並み所得の人は3割です。
介護費用は、生命保険文化センターの調査（2024年度）に実額があります。住宅改修や介護用ベッドなどの一時的な費用は平均47.2万円です。
月々の費用は平均9.0万円で、在宅が5.3万円、施設が13.8万円です。介護期間の平均は55.0か月（4年7か月）でした。
平均値を単純に掛け合わせると、約542万円になります。ただし、介護を経験した人の平均であり、誰もが必要になる額ではありません。
冠婚葬祭・お祝い費用の目安
冠婚葬祭やお祝いは、家計調査では交際費に近い項目です。高齢夫婦無職世帯の交際費は月23,257円で、年に約28万円になります。
子どもが独立したあとは、孫の祝い事や親族の冠婚葬祭が続くこともあります。突発の出費は、交際費とは別枠で見ておくのが安全です。
持ち家の夫婦に必要な老後資金を3ステップでシミュレーション
ここからは、実際に計算します。年金が月22万円（額面・65歳から夫婦合計）、退職金2,000万円、貯蓄1,500万円で、住宅ローンのない夫婦が例です。
計算は、次の3つのステップで進めます。
- STEP1：毎月の生活費と特別支出を見積もる
- STEP2：年金・退職金・貯蓄などの老後収入と資産を確認する
- STEP3：毎月の不足額から老後資金が何歳まで持つかを計算する
STEP1：毎月の生活費と特別支出を見積もる
まず、毎月の生活費を3つの水準で置きます。最低限は月23.9万円、実際の平均は月26.4万円、ゆとりは月39.1万円です。この例では、実際の平均を基準にします。
そこに、持ち家の維持費を足します。屋根と外壁を20年周期で積み立てるなら、月約1.5〜2.1万円です。26.4万円との合計は、月約28万円になります。
平均の26.4万円には、日常の修繕費が含まれている可能性があります。足すのは屋根・外壁などの大規模分だけにして、二重に数えないことが肝心です。介護や医療の大きな出費は、別枠で取り崩します。
STEP2：年金・退職金・貯蓄などの老後収入と資産を確認する
確認する収入は、年金・退職金・貯蓄・就労収入の4つです。
年金は、ねんきん定期便やねんきんネットで見込額を調べます。令和8年度のモデル年金（夫婦）は月237,279円です。例の夫婦の22万円は額面なので、手取りに直します。
家計調査では、実収入に対する税・社会保険料の割合が約12.9%です。引くと、手取りは約19.2万円になります。
退職金は、退職所得控除で税額が決まります。勤続38年なら控除額は2,060万円で、退職金2,000万円は課税されない計算です。大学・大学院卒の定年退職者の平均は1,896万円です（厚生労働省「令和5年就労条件総合調査」）。
貯蓄は、世帯主が60〜69歳の二人以上世帯で平均2,843万円で、負債を引いた純貯蓄は2,609万円です。ただし平均は、一部の高額世帯に引き上げられます。自分たちの実額で計算しましょう。
見落としやすいのが、60〜64歳の空白期間です。年金を65歳から受け取る前提なら、その5年は年金がありません。
毎月の不足が10万円なら、5年で600万円です。65歳時点の資産は、その分だけ減ります。
STEP3：毎月の不足額から老後資金が何歳まで持つかを計算する
計算式は単純です。不足額は「生活費−年金の手取り」で出し、資産を年間の不足額で割ると、持つ年数が分かります。年金の手取りは月19.2万円です。
65歳時点の資産が尽きるまでの年数は、次のとおりです（試算）。
| 生活水準（月額） | 毎月の不足 | 3,500万円 | 3,000万円 | 2,000万円 |
|---|---|---|---|---|
| 最低限（23.9万円） | 約4.7万円 | 約61年 | 約53年 | 約35年 |
| 平均（26.4万円） | 約7.2万円 | 約40年 | 約35年 | 約23年 |
| ゆとり（39.1万円） | 約19.9万円 | 約15年 | 約13年 | 約8年 |
平均の生活費なら、3,500万円で約40年、2,000万円でも約23年持ちます。ゆとりの生活費では、3,500万円でも約15年で尽きます。
物価の上昇も見ておきたいところです。2025年の消費者物価（総合）は、前年より3.2%上がりました。生活費だけが年2%ずつ上がり、年金は横ばいという厳しめの条件で計算し直します。
すると、平均の生活費で3,500万円なら約22年（87歳まで）、2,000万円なら約15年（80歳まで）に縮みます。ゆとりの生活費では、3,500万円でも約12年（77歳まで）しか持ちません。
年金も物価に応じて改定され、令和8年度は基礎年金が1.9%、厚生年金が2.0%上がりました。ただしマクロ経済スライドの調整が入るため、物価に追いつかない可能性は残ります。
65歳の平均余命は、男性19.68年、女性24.52年です（厚生労働省「令和7年簡易生命表」）。半数の人は、これより長く生きます。基準にするのは、夫婦のうち長生きするほうです。
「老後2000万円」の根拠も確認しておきます。金融審議会の報告書（2019年）は、無職の夫婦世帯の月の不足額を約5万円としました。20年で約1,300万円、30年で約2,000万円という計算です。
2025年の家計調査では不足額が月4.2万円なので、30年で約1,528万円になります。どちらも平均値の単純計算で、介護や修繕などの特別支出は入っていません。
持ち家の夫婦が老後資金の不足に備える方法
不足が見えたら、早めに手を打つほど選択肢が広がります。方法は5つです。
- 固定費を見直して毎月の生活費を抑える
- 定年後も働いて年金以外の収入を確保する
- 年金の繰下げ受給で受給額を増やす
- 退職金・貯蓄を取り崩しながら運用する
- 持ち家を活用・売却して老後資金を確保する
固定費を見直して毎月の生活費を抑える
生活費を下げるときは、毎月かかる固定費から手をつけます。家計調査（高齢夫婦無職世帯）で規模が大きいのは、交通・通信が月3.1万円、光熱・水道が月2.4万円、諸雑費が月2.2万円です。
通信費はプラン、車は保有の要否、保険は保障の過不足が、見直しの中心です。持ち家なら、火災保険の更新時に補償範囲も見直せます。
減らせる額は、家庭によって差が大きいのが実情です。まず1か月の家計簿をつけて、現状を数字で確かめます。
定年後も働いて年金以外の収入を確保する
働き続ける人は、少なくありません。総務省統計局によると、2025年の就業率は65〜69歳で54.5%、70〜74歳で36.2%です。
月5万円の収入があれば、年60万円になります。STEP3の例では、平均の生活費で年約87万円の不足があるので、その約7割を埋められる計算です。
注意したいのは、在職老齢年金です。厚生年金を受け取りながら働くと、給与と年金の合計が基準を超えたときに、年金の一部が支給停止になります。この基準は、令和8年度から65万円に引き上げられました（令和7年度価格では51万円）。
年金の繰下げ受給で受給額を増やす
年金は、65歳より後に受け取り始めると、1か月遅らせるごとに0.7%増えます。75歳まで遅らせると、増額率は最大84%です。この率は一生続きます。
70歳まで5年遅らせれば、42%増えます。受け取らなかった5年分を取り返すのは、70歳から約11.9年後の約82歳です（額面ベースの目安で、税・社会保険料は考慮していません）。
繰下げ中は、年金が入らない期間が続きます。その間の生活費は、貯蓄から出ます。加給年金や振替加算は増額の対象外です（日本年金機構）。
退職金・貯蓄を取り崩しながら運用する
運用の選択肢に、新NISAがあります。年間の投資枠は、つみたて投資枠120万円と成長投資枠240万円の合計360万円です。非課税で保有できる総枠は生涯1,800万円で、成長投資枠はそのうち1,200万円までです（金融庁）。
一方で、元本は保証されません。退職前後は、当面の生活費に使う資金と、長く運用する資金を分けて考えるのが前提です。運用に回す額は、シミュレーションの結果と、値下がりに耐えられるかで決まります。
持ち家を活用・売却して老後資金を確保する
持ち家の活用は、「住み続けるか、手放すか」で整理すると分かりやすくなります。
住み続ける方法の1つが、リ・バース60です。満60歳以上が対象で、毎月は利息のみを払います。
元金は、亡くなったときに相続人が一括で返すか、担保の住宅を売って返します。ただし生活資金には使えず、リフォームや住宅の購入、借換えなどが対象です（住宅金融支援機構）。
自宅を売って賃料を払い、そのまま住むリースバックもあります。買戻しや賃料の条件は、契約前に確認が必要です。
国民生活センターは、契約者の約7割が70歳以上で、強引な勧誘や家賃の値上げの相談が増えていると注意しています。宅建業者への売却は、クーリング・オフの対象外です。
手放す場合は、売却して住み替える方法があります。居住用財産を売ったときは、最高3,000万円の特別控除が使える場合があります（国税庁、要件あり）。
まとめ｜持ち家の維持費も考慮して夫婦の老後生活費を計画しよう
持ち家の夫婦の老後の生活費は、実際の平均で月26.4万円です。屋根・外壁などの修繕積立を足すと、月約28万円が基準になります。年金の手取りが月19.2万円なら、毎月約7.2万円が不足します。
退職前に動くことは、次の5つです。
- ねんきんネットで年金の見込額を確認する
- 納税通知書・火災保険証券・修繕の見積もりを手元に集める
- 65歳時点の資産で、何歳まで持つかを計算する
- 屋根や外壁は、相見積もりを取る
- 不足が出たら、働く・繰り下げる・固定費を見直すの順に手を打つ
維持費まで数字に入れておけば、退職後の家計の見通しが立ちます。
