定年後に住宅ローンが払えないとどうなる？滞納後の流れと自宅を守るための対処法

October 30, 2026

「再雇用で収入が減ったのに、住宅ローンの返済額は変わらない」
「先月は返済が遅れてしまった。このまま家を失うのだろうか」

定年後にこうした不安を抱えて検索する方は、少なくありません。

先に答えをお伝えします。返済が一度遅れたからといって、すぐに競売になるとは限りません。競売は債権者が裁判所に申し立てて始まる手続で、その前に、期限の利益を失って残りの一括返済を求められる段階があるのが通常だからです。

ただし、放置すれば選べる手段は減っていきます。動くなら、借入先への相談が先です。

そこで本記事では、自宅を守る手段を先に、売却を次善策として整理します。取り上げる内容は次のとおりです。

住宅ローンが払えなくなる3つの原因
滞納から競売までの流れ
自宅を守るための対処法
売却を選ぶときの方法と比較
よくある質問

制度の数値は2026年10月時点のものです。個別の可否は、借入先や専門家に確かめる前提で読んでください。

定年後に住宅ローンが払えなくなる3つの原因

原因は、収入の減少、退職金の見込み違い、予定外の支出の3つに絞れます。月12万円といった固定の返済額にこの3つが重なると、家計は一気に苦しくなります。

原因は、次の3つです。

定年退職や再雇用によって収入が減少する
退職金が想定より少なく返済資金が不足する
医療費・介護費などの予想外の支出が増える

収入の減少から確認します。

定年退職や再雇用によって収入が減少する

厚生労働省の賃金構造基本統計調査（2025年6月分）によると、男性の一般労働者の所定内給与は、55〜59歳が44.6万円、60〜64歳が35.9万円です。60代前半は、50代後半の約8割にあたります。ただし、これは年齢層ごとの平均にとどまる数字です。

同じ人の定年前後を追った数字ではなく、再雇用者だけの数字でもありません。嘱託に切り替わった個人の下がり幅は、契約しだいで平均より大きくなることがあります。

返済額は、収入が減っても変わりません。月12万円は年144万円。

年収が定年前の55％に下がれば、年収に占める返済の割合は約1.8倍に膨らみます。給与明細を見るまで実感しにくいものの、計算上は避けられません。

退職金が想定より少なく返済資金が不足する

退職金で残債を返す計画は、受取額の読み違いで崩れます。厚生労働省の令和5年就労条件総合調査によると、定年退職者の平均退職給付額は次のとおりです。

対象は、勤続20年以上かつ45歳以上の方です。大学・大学院卒（管理・事務・技術職）が1,896万円、高校卒（同）が1,682万円、高校卒（現業職）が1,183万円でした。

東京都の令和6年調査（従業員10〜299人）が示す定年時のモデル退職金は、高校卒が約974万円、大学卒が約1,150万円です。実績の平均とモデル値は性質が違うため、並べて優劣は付けられません。

会社の業績や制度によって、受取額が想定を下回ることはあります。金額が確定したら、退職金規程と残債を並べ、完済に届くかを先に確かめておきましょう。

医療費・介護費などの予想外の支出が増える

妻の医療費のように、定年後は予定外の支出が重なりやすいものです。国には自己負担に上限を設ける高額療養費制度があります。

70歳未満で年収約370万〜510万円の方が、医療費100万円の治療を受けたときの自己負担は約9.3万円です（厚生労働省、2026年7月31日更新）。2026年8月から月額上限が見直され、年間上限が新設されました。上限があっても、月12万円の返済に9万円台の負担が乗れば重いものです。

介護も同じです。生命保険文化センターの2024年度調査では、介護の一時的な費用が平均47.2万円、月々の費用が平均9.0万円、介護期間は平均55.0か月でした。制度の使い方は、対処法の章で整理します。

定年後に住宅ローンを払えないとどうなる？滞納から競売までの流れ

返済が遅れると、金融機関は督促をし、延滞が続けば一括返済を請求します。それでも返済されなければ、競売の申立てに進むケースもあるのです。

一度の遅れですぐ競売になると決まっているわけではありません。ただし、延滞が何か月続くと期限の利益（分割で返す権利）を失うかは、契約によって異なります。目安の月数で安心せず、契約書か借入先で確かめておくのが賢明です。

流れは、次の3段階です。

滞納初期：金融機関から督促状や催告書が届く
滞納継続：一括返済を請求され代位弁済が行われる
滞納長期：自宅が競売にかけられ退去を求められる

督促の段階から確認します。

滞納初期：金融機関から督促状や催告書が届く

返済日に入金がないと、金融機関から連絡や督促があります。督促状や催告書といった書面で届くこともあります。方法や時期は契約や金融機関で異なるため、確認が必要です。

住宅金融支援機構は、返済が難しいときは返済中の金融機関に相談するよう案内しています。返済方法の変更には審査があり、希望に沿えない場合もあります。

信用情報の扱いも押さえておきましょう。CICは、約定返済日から61日以上、または3か月以上の延滞を「異動」と定義しています。1週間程度の遅れは、この定義の対象外です。

ただし、遅れそのものが記録されるかどうかは、借入先に聞くしかありません。CICなどの信用情報機関に本人開示を請求する方法もあります。どの機関に載るかも、借入先に確認してください。

督促が届いた時点は、競売の申立てよりずっと手前の段階です。借入先への連絡は、この時期に済ませましょう。

滞納継続：一括返済を請求され代位弁済が行われる

期限の利益を失うと、残りのローンの一括返済を求められます。保証会社が付いている契約では、保証会社が金融機関に残債を支払う「代位弁済」が行われ、請求先が保証会社に移るのが通常です（保証委託契約による）。

代位弁済はローンの免除ではありません。債権者が替わるだけで、返済義務は続きます。

延滞の月数は契約しだいです。住信SBIネット銀行のFAQは、機構の住宅融資保険の保険事故の例として「6ヵ月以上の延滞により期限の利益を失った場合」を挙げています。

これは保険金を請求できる事由の説明で、すべての契約の基準ではありません。なお、保証会社による代位弁済と、機構の融資保険にもとづく保険代位は、別の仕組みです。

滞納長期：自宅が競売にかけられ退去を求められる

競売は、債権者の申立てで始まります。裁判所が開始決定を出して差押えを行い、期間入札、売却許可決定、代金納付へと進みます。

東京地裁の案内では、入札期間は通常8日間、代金の納付は売却許可決定の確定から約1か月以内です。入札できるのは、売却基準価額から2割を引いた買受可能価額以上の金額に限られます。

退去を迫られるのは、買受人が代金を納めたあとです。占有者が出ていかなければ、買受人は代金納付から6か月以内に引渡命令を申し立てます。

明渡猶予のある賃借人がいる場合は9か月以内です。命令が確定すると、執行官による明渡しの強制執行に進みます。

申立てから退去までの総期間を示した公的資料は、確認できませんでした。期間は裁判所や物件によって変わります。

定年後に住宅ローンが払えないときに自宅を守るための対処法

売却は最後の選択肢です。先に試すのは、自宅を守る手段です。順番の目安を、状況別にまとめました。

状況	最初の一手	その次
今月は払えるが先が不安	借入先に返済条件の変更を相談する	公的制度で家計を整える。借り換えの可否を確かめる
一度遅れた、今月が苦しい	借入先に連絡し、事情と見通しを伝える	返済条件の変更を申し込む
督促状や催告書が届いた	記載の窓口に連絡し、期限と金額を確認する	返済条件の変更を相談し、専門家にも相談する

共通するのは、放置せずに借入先へ連絡することです。変更の審査では、変更後も返済を続けられるかが見られます。収入が落ちた今のうちに動いたほうが、選択肢は残ります。

負担の重さも数字で測っておきましょう。現役時代の年収が600万円なら、月12万円（年144万円）の返済負担率は24.0％です。再雇用で収入が55％の330万円に下がると、43.6％に上がります。

住宅金融支援機構の返済方法変更には、収入面の条件があります。返済負担率が基準（年収300万〜400万円未満なら35％）を超え、かつ収入が20％以上減っていることも、その一つです。

「年収が年間返済額の4倍以下」という基準もあります。20％の減少は前々年と前年の比較のため、再雇用に切り替わった直後は当てはまらないことがあります。

生活費の目安も添えておきましょう。総務省の家計調査（2025年）では、夫婦高齢者無職世帯の消費支出は月26.4万円。住居の1.8万円を除くと24.6万円です。

返済12万円を足すと、収支が釣り合う手取りは月36.6万円前後。65歳以上の世帯の数字なので、年金前の方にはあくまで目安です。

対処法は、次の6つです。

年金・給付金・医療費の制度を使って家計全体を立て直す
金融機関に相談して返済条件を変更する
住宅ローンの借り換えで毎月の返済額を減らせるか確認する
リバースモーゲージ型住宅ローンが使える条件を確認する
他にも借金がある場合は個人再生の住宅資金特別条項を検討する
住宅ローン問題に詳しい専門家に相談する

家計の立て直しから確認します。

年金・給付金・医療費の制度を使って家計全体を立て直す

まず、使える公的制度を確認します。妻の医療費が重いなら、高額療養費から見ましょう。加入先で区分は変わりますが、協会けんぽの区分「ウ」（標準報酬月額28万〜50万円）では、月額上限が「85,800円＋（総医療費−286,000円）×1％」です。

総医療費100万円なら約9.3万円。直近12か月で3回上限に達すると、4回目から44,400円に下がります。新設された年間上限を超えた分の申請は、2027年8月からです。

再雇用の賃金が60歳到達時の75％未満に下がった方には、高年齢雇用継続給付があります。2025年4月以降に60歳になった方は、最大10％です。詳しくは別記事で扱います。

年金の繰上げは、返済のためでも慎重に判断したい手段です。1962年4月2日以降生まれの場合、減額率は「0.4％×繰り上げた月数」。

62歳0か月で請求すれば36か月分で14.4％の減額で、その減額は一生続きます。繰上げ後に雇用継続給付を受けると、年金が一部または全部止まることもあります。

金融機関に相談して返済条件を変更する

借入先に返済条件の変更を申し込むのが、最初の実務です。まず契約書で、借入先が住宅金融支援機構（フラット35など）か、民間銀行かを確認します。制度が違うためです。

機構のメニューでは、離職や病気などで返済が難しく、年収が年間返済額の4倍以下など基準に当てはまれば、返済期間を最長15年延ばせます。失業中、または収入が20％以上減ったときは、元金の返済を止めて利息のみにする措置も、最長3年まで選べます。

手数料は不要です。ただし、総返済額は増える点に注意が必要です。

民間銀行は商品ごとに違います。三菱UFJ銀行（2025年10月1日現在）の場合、返済額の減額や期間延長の相談を受け付けています。

審査で希望に沿えないこともある点には、注意が必要です。手数料は、ネット申込で5,500円、電話申込で11,000円（税込）に印紙代が加わります。

延滞中でも変更できるのか、必要書類は何か。どちらも公式ページに記載がありません。

借入先に確認してください。相談では、収入の見通し、支出が増えた事情、遅れた事実を隠さずに伝えましょう。

住宅ローンの借り換えで毎月の返済額を減らせるか確認する

借り換えで月の返済を減らす主な方法は、返済期間を延ばすことです。ただし、条件はかなり絞られます。

フラット35の借換えは、申込時70歳未満が条件です。借入期間の上限は、「80歳−申込時年齢」「40年−住宅取得時からの経過期間」「35年」のうち、最も短い年数で決まります。総返済負担率は、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下。

申込日前日までの1年間を正常に返済していることも求められます。三井住友銀行の借り換えローンも、直近1年間に返済の遅延がないことを条件にしています（2024年5月時点）。

数字で確かめてみましょう。残債838万円、残り6年、金利1％と仮定すると、月の返済は約12万円です。住宅取得から約29年が過ぎているなら、フラット35の借入期間の上限は11年。

2026年10月時点で、返済期間20年以下の最頻金利は年3.51％です。この金利で11年に延ばすと、月は約7.7万円まで下がる計算です。一方、総返済額は約1,011万円で、現状より約148万円増えます。

金利は毎月変わり、借りる人の条件でも変わります。11年を選べるかは、窓口で確認してください。数字はすべて仮定で、諸費用は別にかかります。

再雇用で収入が下がっていると、年収や返済負担率の基準に収まらないこともあります。借り換えは「使えるか」の確認から始めましょう。

リバースモーゲージ型住宅ローンが使える条件を確認する

リバースモーゲージ型は、毎月は利息だけを払い、元金は契約者の死亡時に相続人が一括で返すか、自宅を売って返す仕組みです。住宅金融支援機構のリ・バース60は、満60歳以上（50〜59歳は限度額が低い）が対象で、既存の住宅ローンの借換えにも使えます。

収入が下がった方がつまずきやすい点は、3つあります。

借換えの条件に「直近12回分の返済が遅滞なく行われていること」がある。先月遅れた方は、当てはまるかを借入先に確認する。
融資額の上限は、担保評価額の50％または60％。残債が大きいと借換えは難しい。
返済負担率は、年収400万円未満で30％以下が条件。

民間は商品ごとに違います。りそな銀行「あんしん革命」（2026年3月1日現在）は営業エリア内の居住者が対象で、金利は変動のみ、団体信用生命保険には加入できません。三井住友信託銀行は、対象不動産を東京・神奈川・千葉・埼玉・愛知・大阪・京都・兵庫に限っています。

元金は死亡時に返すため、自宅を残すなら相続人が一括で返済します。売却すれば自宅は手元に残りません。申込前のカウンセリングに相続人の同席を求める金融機関もあり、家族に伏せたままでは進めにくいのが実情です。

他にも借金がある場合は個人再生の住宅資金特別条項を検討する

この手段が向くのは、他にも借金がある方です。住宅ローンだけが苦しい方は、対象になりにくい点に注意してください。住宅資金特別条項は、住宅ローンを減らす制度ではないからです。

住宅ローンは別枠で、減額も免除もされません。滞納分は損害金を含めて、再生計画の中で全額を払います。減らせるのは、カードローンなど住宅ローン以外の借金のほうです。

使える条件の例として、本人が実際に住んでいること、住宅ローン債権者以外の抵当権が自宅に付いていないことが挙がります（法テラス）。小規模個人再生は、住宅ローンを除く債務が5,000万円以下で、継続的または反復した収入が見込めることが要件です。返済期間は原則3年です。

返済期間の特則は、通常の条項では認可の見込みがない場合に使います。延ばせるのは約定の最終弁済期から10年以内で、変更後の最終弁済期に70歳を超えない範囲に限られます。完済予定が68歳の方は、延ばせる幅は小さい見込みです。

嘱託の給与や年金が収入の要件を満たすかは、公式資料では確認できませんでした。弁護士に尋ねてください。

再生手続の開始決定は、官報で公告されます。自己破産は、原則として自宅を手放す手続です。

住宅ローン問題に詳しい専門家に相談する

相談先は、借入先から順に広げます。

相談先	費用	向いている相談
借入先の窓口	借入先に確認	返済条件の変更
全国銀行協会のカウンセリング	無料	返済が難しい個人向け。希望すれば銀行窓口や法テラスを案内
法テラス	無料法律相談（収入・資産が基準以下、1回30分、同一問題3回まで）	借金の法律相談、弁護士・司法書士費用の立替
弁護士会の法律相談センター	30分5,500円前後が目安	法律相談
日本FP協会の無料体験相談	無料（1枠50分）	家計全体の見直し

法テラスの無料相談の目安は、夫婦2人世帯で、東京都特別区などを除く地域なら月収25.1万円以下、資産250万円以下です。住宅ローンの支払いを収入から控除できる限度額や自宅の扱いで変わるため、窓口で確認しましょう。

相談内容は、法律で守られています。弁護士法23条は、弁護士に職務上知った秘密を保持する義務を定めています。司法書士も、司法書士法24条により、正当な事由なく秘密を漏らせません。

定年後に住宅ローンを返済できない場合の自宅売却方法

売却は、守る手段を試しても返済が続かないときの選択肢です。4つの方法を同じ物差しで並べました。競売は選ぶ手段ではなく、避けたい結末として比較に入れています。

項目	一般売却	任意売却	リースバック	競売
住み続けられるか	住めない	住めない。引渡時期は調整しやすい	契約期間中は住める	住めない。買受人の申立てで引渡命令が出る
条件	売却代金と自己資金で完済	債権者の同意が必要	買取事業者の審査	債権者の申立てで進む
手元に残る額	代金−残債−諸費用	配分は債権者が優先。費用の控除は債権者による	買取価格は周辺相場の6〜7割が最多（買取27社の回答）	代金は債権者への配当に充てられる
周囲に知られうるか	通常の販売活動	不動産サイトなどへの掲載が想定される	所有者は変わるが住み続ける	物件情報が裁判所のサイトで公開される

親族に売る方法もあります。ただし、時価より著しく低い対価で譲り受けると、差額が贈与とみなされる場合があります（国税庁）。

3,000万円の特別控除も、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。検討するなら、先に税務署か税理士へ確認してください。

売却の方法は、次の3つです。

一般売却で住宅ローンを完済する
任意売却で競売を回避する
リースバックで自宅を売却して住み続ける

一般売却から確認します。

一般売却で住宅ローンを完済する

売却代金と手持ちの資金で残債を完済し、抵当権を抹消できるなら、一般売却を選べます。代金が残債に届かないときは、債権者の同意が必要です。その場合は、次の任意売却の領域に入ります。

費用は、仲介手数料が上限「売買価格×3％＋6万円＋消費税」（400万円超の取引）。3,000万円なら上限は105.6万円（税込）です。抵当権の抹消には、登録免許税が不動産1個につき1,000円（土地と建物なら2,000円）かかります。

繰上返済の手数料は、機構の住宅ローンでは不要。民間は借入先に確認します。マンションでは、管理費や修繕積立金の滞納分が新しい所有者に引き継がれるため、売却前の精算が欠かせません。

税の特例は2つあります。利益が出れば、居住用財産の3,000万円特別控除。ローン残高を下回る価額で売って損失が出れば、令和9年12月31日までの譲渡に限り、損益通算と繰越控除を使えます。

所有期間5年超などの条件があり、どちらも確定申告が必要です。使う場面は逆になる点に注意してください。

任意売却で競売を回避する

任意売却は、債権者の同意を得て、通常の不動産取引として自宅を売る方法です。競売のような強制手続ではありません。

機構は、競売より高値が期待でき、引渡時期も調整しやすいと説明しています。競売の買受可能価額は、売却基準価額の8割からです。

機構の手続では、仲介業者の査定をもとに機構が確認した売出価格が前提です。それを下回る価格では、抵当権の抹消に応じない場合があります。

仲介手数料や抹消登記費用は、状況によって売却代金から控除してもらえることがあります。民間の金融機関や保証会社の取り扱いは異なるため、事前に確認してください。

売却額が債権額に届かなければ、残債務の返済義務は残ります。返済計画は、生活状況に応じて決めていく流れです。

延滞や代位弁済、強制回収手続の事実は、全国銀行個人信用情報センターに登録されます。期間は、契約期間中と、契約終了日（完済されていなければ完済日）から5年を超えない間です。

機構のフラット35（買取型）では、任意売却で団体信用生命保険の保障が終わるケースがあるのです。詳しくはよくある質問で触れます。

リースバックで自宅を売却して住み続ける

リースバックは、自宅を売って現金を得たあと、家賃を払って同じ家に住み続ける方法です。住み慣れた家を離れずに済みます。一方で、条件の確認が欠かせません。

国土交通省の実態調査（2024年12月〜2025年1月）では、買取価格を周辺相場の6〜7割とする事業者が最も多くなりました。買戻し特約を積極的には設定していない事業者は約8割。

契約期間の満了後に更新した利用者が「0割」の事業者も約6割ですが、更新時期をまだ迎えていない利用者も含みます。回答した事業者は買取27社、賃貸・管理21社と少なく、傾向としてみるべき数字です。

国民生活センターの相談事例（2026年8月4日公表）には、70歳代女性のケースがあります。売却額は約1,000万円で、家賃を月7万円から約10万円に値上げされました。

応じなければ退去を迫られた事例です。売却額200万円、2年間の定期借家で、買戻しに1,000万円を提示された70歳代男性もいます。

クーリング・オフはできません。借金の返済や生活費のために利用すると、家賃の支払いが難しくなるおそれがあるとも、同センターは注意しています。

目安は、単純な割り算が出発点です。売却額を年間の家賃で割れば、家賃の累計が売却額に並ぶまでの年数が分かります。月12万円の返済が家賃に変わるだけだと考えず、契約期間と更新の条件を、契約前に書面で確かめましょう。

定年後の住宅ローンに関するよくある質問

ここからは、相談の現場で出やすい3つの疑問に答えます。団信、カードローン、周囲に知られるかどうかの順です。

団信は住宅ローンが払えないときにも使える？
カードローンで住宅ローンを返済してもよい？
家族や近所に知られずに解決できる？

団信から確認します。

団信は住宅ローンが払えないときにも使える？

原則として使えません。団体信用生命保険は、債務者本人の死亡や障害に備える保険です。フラット35の新機構団信が支払う事由は、死亡と、身体障害者手帳の1級・2級の交付に該当する場合に限られます。失業、収入減、延滞は、保障事由に含まれていません。

民間銀行は商品により、がんや3大疾病、病気やけがによる就業不能への保障を付けています。住信SBIネット銀行の全疾病保障が一例です。ただし、加入時に告知が必要で、待機期間もあります。

本人が病気や障害で働けなくなったときは、使える可能性があります。契約書と団信のしおりで保障内容を確かめましょう。妻の医療費は、団信の対象外です。

カードローンで住宅ローンを返済してもよい？

勧められません。利息制限法の上限は、元本10万円未満で年20％、10万円以上100万円未満で年18％、100万円以上で年15％。住宅ローンの金利を大きく上回る借入を、返済のために重ねるのと同じです。

銀行カードローンは、貸金業法の総量規制（年収の3分の1）の対象外です。借りられることは、返せることの裏付けにはなりません。

借入が増えると、借り換えの道も狭まります。フラット35の総返済負担率は、カードローンを含むすべての借入れの年間返済額で計算します。借りる前に、借入先へ返済条件の変更を相談しましょう。

家族や近所に知られずに解決できる？

「絶対に知られない」と言える手段はありません。手段ごとに、知られうる範囲が違うのが実情です。

手段	知られうる範囲
返済条件の変更	金融機関や保証会社との手続
任意売却	不動産サイトなどへの物件掲載が想定される。機構は写真撮影時の近隣への配慮を求めている
競売	物件明細書などは入札期間終了まで誰でも閲覧でき、裁判所のサイトにも載る
個人再生	再生手続の開始決定が官報に公告される

マンションでは、管理費の滞納が競売の物件明細書に記載される例もあるのです。

弁護士、司法書士、宅建業者には、正当な理由なく秘密を漏らせない法律上の義務があります。競売の手前で動くほど、周囲に知られる手段を避けやすくなります。