「定年を迎えたけれど、住宅ローンはまだ残っている」
「年金だけの暮らしで、今の返済額が重い。金利の低いローンに借り換えられないだろうか」
こうした疑問を持って検索する方は、少なくありません。
先に答えをお伝えします。定年後だからという理由だけで借り換えを断る公的なルールは、確認できませんでした。 ただし、審査では、申込時の年齢、完済時の年齢、年収に対する返済の割合が見られます。
団体信用生命保険（ローン契約者が亡くなったときなどに、残りの返済が不要になる保険。以下、団信）の加入条件も対象です。しかも条件は、金融機関と商品ごとに違うのです。
そこで本記事では、次の内容を解説します。
- 借り換えの仕組みと、定年後でも申し込める条件
- 年齢、年金収入、団信の見方
- 借り換えで得られる点と、諸費用・返済期間・住宅ローン控除の注意点
- 借り換えが難しいときの選択肢
制度や金額は2026年11月時点のものです。個別の可否は、借入先や、借り換え先の金融機関に確かめる前提で読んでください。
なお、例に使う数字は、残債1,200万円、月々の返済約9万円、残り約12年という仮の条件です。読者の方の状況とは異なります。
定年後でも住宅ローンの借り換えはできる？
答えは、条件を満たせば、定年後でも申し込めるです。ただし、通るかどうかは審査で決まります。
住宅ローンの借り換えは新たなローンで既存のローンを完済する仕組み
借り換えとは、今の家に住んだまま、返済中の住宅ローンを新しいローンで完済する手続きです。新しいローンでは、金利、借入期間、金利タイプを選び直せます。
審査に通ることが前提です。住宅金融支援機構（以下、機構）のフラット35の借換融資は、借入日から申込日まで1年以上が経ち、直前の1年間を正常に返済していることが条件の一つです。金融機関によって、細かい条件は違います。
費用も見落とせません。新しいローンの諸費用に加えて、今のローンを完済するときの手数料も発生します。
見るべきは、毎月の返済額や総返済額だけではありません。諸費用まで含めた総費用です。
退職金で一括返済する話とは、別の手続きです。一括返済の考え方は、別の記事で解説しています。
定年後も金融機関の条件を満たせば借り換えは可能
定年後というだけで一律に断る、という公的なルールは見つかりませんでした。年金や再雇用の給与が収入の中心でも、条件に当てはまれば申し込めます。
審査で主に見られるのは、次の4点です。
- 申込時と完済時の年齢
- 年収に対する返済の割合
- 団信への加入
- 今のローンの返済状況（延滞がないこと）
条件は、金融機関ごとに異なります。フラット35の借換融資は、申込時70歳未満の方が対象です。一方、民間の金融機関には、借入時を70歳の誕生日までとするところもあります。
数字は、次の項目でくわしく確認しましょう。通るかどうかは、個別の状況で決まります。ご自身の場合は、事前審査や窓口で確かめましょう。
定年後の住宅ローン借り換えで審査される条件
審査で壁になりやすいのは、年齢、収入、団信の3つです。順にみていきましょう。
金融機関・商品ごとに異なる申込時年齢と完済時年齢
年齢の条件は、金融機関と商品で違います。次の2例を並べます。
| 金融機関・商品 | 申込時の年齢 | 完済時の年齢 |
|---|---|---|
| フラット35（借換融資） | 満70歳未満 | 借入期間の上限で決まる |
| 三菱UFJ銀行の住宅ローン | 70歳の誕生日まで（借入時） | 80歳の誕生日まで |
出典：住宅金融支援機構「借換融資のご利用条件」、三菱UFJ銀行「住宅ローン 商品概要説明書」
推奨の意図はなく、2026年11月時点の例です。
フラット35は、完済時の年齢を直接決めていません。借入期間の上限を、次の3つのうち最も短い年数としています。
- 80歳から、申込時の年齢（1年未満は切り上げ）を引いた年数
- 40年から、住宅取得時のローンの経過期間（1年未満は切り上げ）を引いた年数
- 35年
申込時の年齢は、1年未満を切り上げて数えます。たとえば66歳2か月で申し込むなら67歳として扱い、80歳−67歳で13年が上限の一つです。
ここで、残り期間も確かめておきます。残債1,200万円を月9万円ずつ返す場合、残りは約11〜13.5年です（金利0〜3％、ボーナス返済なし、元利均等と仮定した筆者計算）。年齢の条件を満たしても、期間を延ばせる余地は小さいのが実情です。
年金収入・再雇用収入と返済負担率
返済負担率とは、年収に対する年間の返済額の割合を指します。フラット35の借換融資では、年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下が基準です。
返済額には、住宅ローン以外の借入れも入ります。自動車ローンやカードローンも含めて、すべてが対象です。
月9万円なら年間108万円です。ほかに借入れがないとして、フラット35の基準で計算すると、年収が400万円未満の場合は360万円以上が必要になります（108万円÷0.30）。
年収400万円以上なら、108万円は27％で、基準の35％を下回ります。年金額は人によって違うため、ここでは例を置かず、式だけを示しました。
年収の数え方は、金融機関ごとに違うのが実情です。フラット35では、年金を受け取っている方は、公的年金等の収入金額を年収として申告します。ほかの金融機関の扱いは、それぞれ異なります。
出典：住宅金融支援機構「フラット35 Web申込サービス 入力要領」
再雇用の給与が終われば、収入の中心は年金です。再雇用中に借り換えを考える方も、年金に切り替わった後の返済負担率で見ておきます。年金の扱いは、事前に金融機関へ確認しておきましょう。
健康状態と団体信用生命保険の加入条件
団信は、ローン契約者が亡くなった場合などに、保険金で残りの返済が不要になる保険です。借り換えでは、今のローンの団信の保障が終わります。 新しいローンで入り直す手続きが必要です。
フラット35の借換融資では、団信への加入は任意で、加入しなくても利用できます。ただし、金利は加入する団信の種類で変わります。
新機構団信に入れるのは、申込書兼告知書の記入日に満15歳以上70歳未満で、幹事生命保険会社の加入承諾が得られた方です。66歳なら年齢の範囲内ですが、承諾は健康状態の告知にもとづきます。
民間の金融機関には、団信に加入できることを利用条件にしているところもあるのです。三菱UFJ銀行も、条件の一つとして団信に加入が認められることを挙げています。健康状態で団信に入れなければ、借り換え自体が難しくなる場合があります。
借入後に団信へ追加で加入できるかは、別の問題です。この点は、別の記事で解説しています。
定年後に住宅ローンを借り換えるメリット
借り換えの利点は、月々の返済、総返済額、金利タイプの3つの面です。ただし、それぞれに条件がつきます。
毎月の返済額を減らせる可能性がある
毎月の返済額が下がる要因は、2つあります。金利が下がることと、借入期間を延ばすことです。
機構のモデルケースでは、金利が年3.00％から1.50％に下がりました。借入期間は同じ28年です。
毎月の返済額は、約11.5万円から約9.6万円になりました（元利均等、ボーナス払いなし）。ただし、この金利は例であり、今の金利ではありません。
定年後は、期間を延ばす余地に年齢の壁があります。残債1,200万円、金利1.5％と仮定すると、12年返済なら月約9.1万円、13年なら月約8.5万円です（筆者試算）。1年延ばすと、月に約0.6万円下がります。
一方、金利が大きく下がらなければ、月々の減り方は小さくなります。借り換え前に、今のローンの金利タイプと残り期間を確認しておきましょう。借り換え後の金利が、今より低いとは限りません。
利息負担を抑えて総返済額を減らせる可能性がある
借入期間が同じなら、金利が下がった分だけ利息が減り、総返済額も下がります。
機構のモデルケースでは、借入当初からの総返済額が約4,849万円から約4,182万円になり、約667万円減りました。 借り換えの諸費用（約72万円）を含めて借りた場合は、総返済額が約4,271万円で、減少額は約578万円です。諸費用を払う分、効果は小さくなります。
金利3.00％から1.50％、7年返済後に借り換えた例です。
このモデルは、残高約2,622万円、残り28年の例です。残債1,200万円で残り12年前後なら、利息が減る期間が短く、同じ効果は見込めません。借り換えを考えるときは、諸費用を含めた総費用で比べます。機構も、現在の金利や借入額で効果が違うため、シミュレーションで確認するよう案内しています。
金利タイプの変更で将来の返済額を安定させられる
金利タイプは、全期間固定金利型、固定金利期間選択型、変動金利型の3つです。
全期間固定金利型は、借入時の金利が完済まで変わらず、返済計画が確定します。変動金利型は、市場の金利が下がれば返済額が減りますが、上がれば増える仕組みです。機構の説明では、金利は半年ごとに見直され、返済額の見直しは5年ごとで、見直し後は直前の返済額の1.25倍が上限とされる例があります。
条件は商品しだいです。金利が上がり続けると、元金が減らず、未払利息がたまる場合もあります。
借り換えでは、金利タイプの選び直しも可能です。年金が中心の暮らしでは、返済額が変わらないことが、家計の見通しを立てやすくします。
なお、フラット35の借換融資は、全期間固定金利のみです。変動金利は選べません。
定年後に住宅ローンを借り換えるデメリット・注意点
借り換えでは、増える負担もあります。諸費用、返済期間、住宅ローン控除の3つを確かめておきましょう。
事務手数料や登記費用などの諸費用が発生する
借り換えでは、事務手数料や登記費用などの諸費用が発生します。
三菱UFJ銀行の住宅ローンでは、事務手数料は借入金額の2.2％（消費税込）で、保証料は不要です。借入1,200万円なら26.4万円になります（筆者計算）。
ほかに、抵当権の設定と抹消の登記にかかる登録免許税、司法書士への報酬があります。契約書に貼る印紙の税額は、契約金額が1千万円超5千万円以下なら2万円です。
今のローンの完済手数料も、見落とせません。今のローンが三菱UFJ銀行の場合、全額の繰上返済は、インターネットで16,500円、窓口で33,000円です。
出典：三菱UFJ銀行「住宅ローン 商品概要説明書」、国税庁「印紙税額の一覧表（その1）」
フラット35の融資手数料は、取扱金融機関で異なります。機構のモデルケースでは、借換諸費用は約72万円でした。
司法書士報酬や火災保険料には、公的な目安がなく、金額は見積もりで確かめるしかありません。諸費用を融資額に含められる商品もありますが、借入額が増え、利息も増える点に注意が必要です。
返済期間の延長によって総返済額が増える場合がある
借入期間を延ばすと、毎月の返済額は下がる反面、利息を払う期間が長くなるため、総返済額は増えます。 機構も、返済期間を延ばす変更では、総返済額が増えると案内しています。
残債1,200万円、金利1.5％、元利均等で試算すると、次のようになります（筆者試算、諸費用は含まない）。
| 返済期間 | 毎月の返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 10年 | 約10.8万円 | 約1,293万円 |
| 12年 | 約9.1万円 | 約1,312万円 |
| 13年 | 約8.5万円 | 約1,322万円 |
12年から13年へ延ばすと、月に約0.6万円軽くなります。そのかわり、総額は約10万円増えます。
数字以上に重いのは、完済の時期です。期間を延ばすほど、完済が80歳に近づきます。医療費や介護費が増えやすい時期と、返済が重なる可能性があります。
月々の軽さと、完済の時期と、総返済額。この3つを並べて決めましょう。
住宅ローン控除を継続できず税負担が増える場合がある
借り換えをしても、要件を満たせば、借り換え後のローンで住宅ローン控除（年末のローン残高に応じて、所得税などが軽くなる制度）を引き続き受けられます。国税庁が求めるのは、新しいローンが当初のローンの返済のためのものだと明らかなことです。さらに、返済期間が10年以上であるなど、控除の対象になる要件も満たす必要があります。
借り換え後に控除を受けられないのは、次の場合です。
- 借り換え後の返済期間が10年未満になる
- 借り換えと同時に借入額を増やした（増えた分は対象外になる）
- 控除を受けられる期間がすでに終わっている
控除期間は、居住を始めた年から数えます。借り換えで延びることはありません。 購入から年数がたっていれば、控除期間は終わっている可能性があります。この場合、借り換えで控除を失うという論点は、そもそも生じません。
出典：国税庁「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」
一部繰上返済で、返済期間が10年未満になる場合も、機構は控除の対象外になると注意しています。控除の期間内にいるなら、借り換え後の返済期間を10年以上に保ちます。居住を始めた年と控除期間は、確定申告の書類や、税務署で確かめておきましょう。
定年後に住宅ローンの借り換えが難しい場合の選択肢
審査に通らなくても、返済の負担を軽くする道は残ります。 借り換えと並べて、選べる手段を整理しましょう。
現在の金融機関での返済条件の変更
借り換えが難しければ、今の金融機関に、返済条件の変更を相談する方法があります。
フラット35の返済方法の変更は、Aタイプ、Bタイプ、Cタイプの3種類です。Aタイプは、離職や病気などで返済が難しくなった方が、返済期間を延ばして毎月の返済額を下げます。Bタイプは一定期間、返済額を減らします。
Cタイプは、ボーナス返済の変更です。いずれも審査があり、希望どおりにならない場合があります。
民間の金融機関の条件は、金融機関ごとに異なります。変更の手数料は、三菱UFJ銀行の例で、インターネットが5,500円、窓口が11,000円です。期間を延ばす変更では、総返済額が増えます。
返済の負担を軽くする手段であって、総返済額が減るわけではありません。 払えなくなる前に動くほど、選べる手段は多いのです。払えない場合の対処は、別の記事で解説しています。
一部繰上返済による返済負担の軽減
手元に資金があるなら、一部繰上返済も選べます。方法は2つです。
月々の返済額を変えずに借入期間を短くする方法と、借入期間を変えずに月々の返済額を減らす方法です。手元資金を残しながら負担を軽くしたいなら、後者が合います。 ただし、選べるかは金融機関しだいです。
手数料は、金融機関で違います。フラット35は、繰上返済の手数料がかかりません。 三菱UFJ銀行の一部繰上返済は、インターネットが無料、窓口が16,500円です。
出典：住宅金融支援機構「繰上返済」、三菱UFJ銀行「住宅ローン 商品概要説明書」
確認したい点が2つあります。まず、返済期間が10年未満にならないか。住宅ローン控除の対象から外れる場合があります。
次に、手元資金をどこまで残すか。医療費や介護費の備えを削ってまで、返済に回す必要はありません。
退職金をどう使うかは、別の記事で整理しています。ここで押さえるのは、手数料と控除の2点です。
リバースモーゲージ型住宅ローンの仕組みと利用条件
リバースモーゲージ型住宅ローンは、毎月の支払いを利息のみにする仕組みです。元金の返済は、契約者が亡くなったときに、相続人が一括で返すか、担保の住宅と土地を売って返します。
機構は、機構と提携する金融機関が扱う、60歳以上向けの住宅ローンとして案内しています。借り換えにも使える商品です。融資限度額は、担保評価額の50％または60％です。
残債1,200万円なら、評価額が2,000万〜2,400万円以上あれば足りる計算です（筆者計算）。住宅の評価は、個別に決まります。利用には、条件と注意点があります。
- 申込前に、金融機関のカウンセリングを受ける
- 生活資金には使えない
- 同じ返済期間なら、元利均等返済より総返済額が多くなる場合がある
- 担保にする住宅は、新耐震基準相当の耐震性が必要
- 団信は用意されていない
出典：住宅金融支援機構「60歳以上向け住宅ローンのご利用条件」
死亡後に残った債務を相続人が返す必要があるかどうかは、ノンリコース型かリコース型かで異なります。契約前に、相続人と話し合っておきましょう。 取扱いや金利は、金融機関ごとに違います。
まとめ｜定年後の住宅ローン借り換えは審査条件と返済負担の軽減効果が判断材料になる
定年後でも、条件を満たせば借り換えは申し込めます。 審査で見られるのは、申込時と完済時の年齢、年金などの収入に対する返済の割合、団信の加入条件です。フラット35の借換融資では、申込時70歳未満で、借入期間の上限は80歳から申込時の年齢を引いた年数などで決まります。
得られるのは、金利差による月々と総返済額の減少です。負担になるのは、諸費用、返済期間の延長による総返済額の増加、住宅ローン控除の要件です。残り期間が短い方ほど、金利差で得られる効果は小さくなります。 借り換え前に、今の金利と残り期間、諸費用を並べて比べましょう。
審査に通らないときは、返済条件の変更、一部繰上返済、リバースモーゲージ型という選択肢が残ります。
借り換えが向くのは、金利差が見込めて、諸費用を回収できる方です。向かないのは、残り期間が短く、借入期間を延ばしても効果が小さい方です。どちらに当たるかは、金融機関の事前審査と、諸費用を含めた試算で確かめます。
